威海市环翠区文峰二街改造法律问题--棚户区的识别之五

黎元君

    笔者在以上“四个识别之”文章中分析了棚户区的含义、特征以及威海市文峰二街房屋等与棚户区特征相同、威海市有关部门对文峰二街为棚户区的确认等等。就以上的论证而言，还不足以使大家从文峰二街改造项目的性质方面得到一个非常明确的概念，也可能使有关机关单位不能正确的评价文峰二街改造项目的性质。为此，有必要继续对文峰二街改造项目的性质作深入的分析研究，帮助当事人对文峰二街改造项目的依据作进一步的研究，以解决目前文峰二街住户与批准文峰二街改造项目的人民政府、具体实施建设项目的建设单位等之间的不同认识，统一到国务院、山东省人民政府规定的政策方面来。

    一、威海市确认文峰二街为改造项目

    招标公告发布威海市文峰二街改造工程。威海市建设工程招标代理咨询有限责任公在中国建设招标网上发布招标公告，标题是：“威海市文峰二街改造工程施工招标”，工程名称为威海市文峰二街改造工程，招标方式：公开招标 招标类别：施工招标结构类型： 框剪建筑面积(平方米) 70000总投资(万元) 9000 年度投资(万元) 0发包方式： 包工包料招标范围： 施工范围总承包工期要求：400质量要求： 合格公告发布时间： 2009-1-19 11：43：46投标报名结束时间： 2009-1-22 9：30：00（http://www.zhaobiao.gov.cn/z/notice/2009/1/19/1095048.html）

    威海晚报一篇新闻报道为《文峰二街改造工程开工274户回迁户年底前回迁》（2009年03月28日08:24 威海晚报）的文章，其中有这样的内容:“3月26日，总投资1.9亿元的市区文峰二街拆迁改造工程项目正式开工。回迁房与商品房建设将分步实施，274户回迁户将于年底前回迁。

    文峰二街拆迁改造工程项目是市政府确定的重点民生工程，占地40亩，规划总建筑面积6.8万平方米，计划总投资1.9亿元。......”

    威海市规划局发布文峰二街片区改造批前公告。

——文峰二街改造片区位于塔山中路以西（大众路以南，北邻威海军干休所，西邻威海市南山小学）。规划总用地面积3.26公顷（合48.9亩），总建筑面积63400平方米，其中地上建筑面积55500平方米，地下建筑面积7900平方米。......”（文峰二街片区改造批前公告http://www.whgh.gov.cn/news/view_news.asp?id=403）   

    威海人大网登载：《2009，多项民生举措增进百姓福祉》（2009-1-15 7:50:38 ——解读《政府工作报告》中的民生亮点）：“为高速度、高质量地完成城中村改造工程，《政府工作报告》专门在推进城建重点工程建设方面作出承诺，全面落实各项优惠政策，加快推进城中村改造。全力搞好工程建设和回迁安置工作，年内开发建设360.3万平方米，回迁安置8290户。结合城中村改造加快黄家皂等5个村的涝洼区危房改造，抓好世昌大道两侧拆迁改造及高区商业中心工程，搞好市区文峰二街改造。”（ http://www.weihai.gov.cn/xw/zhuanti/lianghui/2008/2009/rd_default.asp?id=181762）

    《威海市人民政府专题会议纪要》（【2007】第35号）确定：“六、关于文峰二街整治改造。1、同意对文峰二街进行整体改造，由市建委、规划局负责，本着统一改造、成片开发的原则，研究制定改造方案，争取把该地段建成城市建设和改善民生的成功典范。2、由市国资公司作为开发主体，搞好市场化运作，加快启动项目建设......。”

    《文峰二街住户搬迁改造方案》界定为：“文峰二街搬迁改造方案已经市政府审批同意，公布如下：......。”

    “签订《文峰二街住户搬迁安置协议》须知”是这样叙述的：“尊敬的住户：市政府确定我公司作为拆迁人对文峰二街区域进行改造。......。”

    有文峰二街的住户告诉笔者，说文峰二街改造实质上是“商住楼”开发，是接国家规定的棚户区项目改造的名义，行商品房开发之实！笔者问道，你这样判断有证据证明吗？该住户拿出一份复印件，指着上面的字说，“房屋拆迁许可证，威房拆许字（2008）第10号，这就是针对文峰二街改造项目的。”笔者看后，没有直接反驳，“房屋拆迁许可证：虽然是复印件，但结合其他方面的有关证据来判断，该住户的话不是虚假的。但笔者还是认为，文峰二街不是单一的商品房开发，这只是建设的内容，而性质仍然是对文峰二街进行改造，以从根本上解决文峰二街住户住房的困难，这是落实民生的一个重点工程。其实，笔者心里清楚，威海市的民生工程就包括棚户区的改造工程，而棚户区的改造可以就有商业开发价值的区域进行商住楼开发，问题的本质不在于文峰二街改造采用什么项目，而在于文峰二街住户能够享受国家（包括威海市人民政府等行政机关）给与的政策优惠，使其能够承担得起经济负担；最直接的就是文峰二街住户是否享有先进行公房改造，然后依法给与补偿和安置！

    文峰二街改造项目是一个不争的事实，没有人反对该项目不是改造项目。但是，文峰二街是一个什么样的改造项目呢？为什么他们不能完全享受国家棚户区改造政策的优惠呢？

    有位网友给笔者发来电子邮件，其中有这样的内容：“

黎律师你好：

    在你百忙之中打搅你很不好意思，但有些事情不搞明白心里总犯嘀咕。

    ......

    一  我想知道，政府现在给了50000+（5000-2390）*60=206600的补偿不够吗？（其中5万是奖金，5000是地处的楼基价）

    二  假如说官事胜了，这里的居民人人平等吗？这里的人有的是80年就入住了，有的是97年以前入住的，还有的是2000年以后入住的，我是2000年入住的，我是怕万一政府说什么房改以后入住就不享受这个拆迁待遇了，那我不就吃亏了吗？......。”

    我看了这位网友的来信就觉得吃惊！笔者研究了维权代表提供的关于文峰二街改造项目的很多资料，这些东西都是他们经历过的事实，为什么会出现206600元的补偿呢？笔者认为，如果文峰二街住户有20多万元的补偿，购买经济适用房的钱差不多就够了，还用的着律师去维权吗？于是我立即回复：“

您好!

    就您提出的第一个问题:"一  我想知道，政府现在给了50000+（5000-2390）*60=206600的补偿不够吗？（其中5万是奖金，5000是地处的楼基价）"的来源是什么,请详细告知.”

    这位网友回复说：“

黎律师你好：

    其它问题你没回答，就你的反馈，我没有来源，只是我的岁数小，偶然的机会得到这套房，原来打算这房不拆的话，老家还准备给钱购新楼，如果在这个地角购新楼的话，少说也要5000一平方，现在这样用2390一平，不相当于政府给我省了2610一平吗？”

    对于网友的回复，笔者也在思考，接着给他（她）解释：“

你好！

    关于你们的维权情况，请与你们的代表具体咨询。我们是接受你们的委托就你们是否为棚户区住户以及是否应当享受国家优惠政策进行法律服务工作。如果你们不具备资格，我们也不会按照棚户区的政策去代理。律师很多，我们不代理，还有其他律师。关键的是我们即代理你们维权，同时，对政府或者国资公司合法、合情、合理的理由持支持和配合的态度。

    像你刚才的问题说得也有理，没有政府的政策，你们购买的价格更高；但如果政策规定，你们购买房屋比这个价格还要优惠的话，你是否需要这种待遇？

    至于国资公司或者其他开发商而言，他们经营的目的当然是利润，这一点我们不反对，但是如果的确还有做得不到位的地方，是否需要调整一下。”

    二、文峰二街应当是什么样的改造项目呢

    要知道文峰二街改造项目是什么样性质的改造项目，必须要有法律或者中央、国务院、山东省等政策依据，下面笔者就这方面的规定一一收集道来。

    《山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》中对关注民生，加大保障性住房建设力度改造项目是这样界定的：“(四)推进城市棚户区改造、旧住宅区整治、城中村和农村危房改造......。”

    对“加大保障性住房建设力度”改造项目分为四种不同性质或者类型的改造项目：第一，“推进城市棚户区改造”，即棚户区改造项目；第二，旧住宅区整治的改造项目；第三，城中村改造项目；第四，农村危房改造项目。

    威海市人民政府文件（威政发【2009】8号《威海市人民政府关于促进房地产市场健康发展的实施意见 》规定：“一、坚持民生优先，加大保障性住房建设力度 （一）争取用3年时间基本解决城乡低收入住房困难家庭住房和城市棚户区改造问题。按照政府主导、市场化运作、多渠道筹资、多元化供应的原则，进一步加大经济适用住房、廉租住房保障和城市棚户区、危旧房改造力度。......农村危旧房改造......市区城中村改造......。”

   [1] [2] [3] 4] 【5】                                                          

（未完待续）