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代理出售房屋收取“差价”依法应当返还连载三 来源:黎元君  作者:黎元君    时间:2012-10-22

代理出售房屋收取“差价”依法应当返还(连载三)

黎元君

 

我代理案件有一个最大的特点就是尊重对方当事人,包括他们的代理人的人格和有充分证据证明的事实,同时还赞扬对方的优点和长处以及可能对己方委托人等做了好事的评价。这样做的目的是为了委托人的合法利益。代理人的一切活动都是围绕着实现委托人的合法权益而作的,只要对委托人好,你就得去努力。关于这些问题,我想在以后进行交流。

关于这一点,在同行中和委托人中或者在行业中是有争议的。有的观点就认为,你是为自己的委托人服务的,“凡是敌人反对的,你就要拥护,凡是敌人拥护的,你就要反对。”这是毛泽东主席的名言。在当时这句话的主要意思是从政治角度来说的。资本主义是资产阶级拥护的,社会主义是要反对的,共产主义是共产党拥护的,资产阶级是要反对的。我们不能把这句名言扩大范围化。例如,资产阶级是由人组成的社会团体或党派,我们不能因为他们这样做而反对就偏不由人来组成党派和团体。这是人类社会的规律,与反对呀拥护没有对立关系。

回到经纪公司吃差价这个问题上来。吃差价的行为固然是不对的,但从法律这个角度来说,对确认吃差价的无效行为和是否退还吃掉的差价问题上,显然是不能一刀切的。可以这么说,有些经纪公司即使他们吃了委托人的差价,那其行为未必得到追究。初一听起来好像这话有些怪。不过,用法律的规定来说,例如,一经纪公司在三年前就吃了委托人很多差价,假设当时委托人就知道了,但没有主张自己的权利,依据《民法通则》、《合同法》的规定,这委托人的诉讼时效期间已经超过了,法院或仲裁机构依法不能判决经纪公司返还差价了。这就是经纪公司的合法权利。作为律师,当然在代理案件的时候首先要想到这一点。从另一个角度来说,这对经纪公司来说也是公平的,也是尊重经纪公司的权利。

我知道,我这么一写,可能人家不高兴了。我好不容易多一点收入,这下恐怕保不住了。我恨死你了!

这就是律师最大的社会进步性、法治性、公众性的一面,同时又是律师职业的风险性特点所在的一面。可以这么说,律师在代理一个当事人双方或多方利益较为冲突的案件中,律师至少是要得罪一方的,弄不好,连自己的委托人也要得罪。不过,律师的职业性质决定了律师必须面对这些风险。吃差价的问题,不单是社会公众唾弃之,就是规范的经纪公司也坚决反对的。因为这种行为的确不为社会道德所认同,也不为经纪公司行业职业道德所允许,更不为法律所容忍!在吃差价的问题上,丧失财产的人相对获得财产的人来说是大多数。这么一想,律师就应当接受当事人的委托,以事实为根据,以法律为准绳的研究和代理案件。当然作为我来说,只是针对自己受理的个案进行代理,一般情况下,不会带着情绪来渲染这个问题的。

 

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