黎元君

   最近有部分已出售房屋的业主请我研究“代理出售房屋收取差价的问题”。他们想知道中介公司代理出售房屋吃掉他们数万元的行为究竟是什么样的行为？国家法律法规、政策等是否允许？是否有法律监督中介公司吃差价的行为？吃掉差价的行为该怎样处理？可不可以要求中介公司退还差价？采用什么方式要回被吃掉的差价？问题还真不少。

   有位被吃掉差价的业主还将她咨询的意见和我讨论。她说自己咨询了有关专家、律师、行政主管机关，但没有得到一个结论，好像每一个说的都有道理，又好像没有理由。她介绍说她家有一套在北京的房屋，有100多平米，需要转让，就在2006年的上半年。家里都没有懂二手房转让知识的人，对市场行情也非常陌生，大家决定委托房屋中介公司办理。她们知道一定要找正规的房地产经纪公司，于是通过电话与一家正规的房地产经纪公司商谈委托代理的事情。该公司的员工告诉她们，她们家的房屋价值在25万元左右，如果委托他们代理，可以保证得到25万元，即使以24万元出售，经纪公司也要补齐至25万元，如果以26万元出售，高出部分归经纪公司所有，实际上这高出的约1万元作为中介费处理。她们一想，人家经纪公司也是要有佣金的，这样方便可行。不过，要是高出部分为几万元哪归谁呢？经纪公司的员工回答说，行情摆在那里，高出25万元很多是不可能的事情。这样协商好了，双方签订了一份《房屋委托出售协议》，其中约定的内容与协商的差不多，只是没有具体约定佣金的具体数额。

   为了表明该合同的成立，经纪公司还支付了3万元的定金，意思表明如果业主或委托人反悔是要双倍返还定金的。三个月过去了，委托出售的房屋可能出售了，经纪公司通知去领20万元房款，还剩余2万元待一个月领取。这里有个细节，大凡市场委托出售房屋的，业主或委托人是与受让人不能见面的，或者说，出售房屋的事全部由经纪公司办理，这叫让委托人省心少事。按照经纪公司的操作实务叫公证委托，全权代理。以后经纪公司依约支付了剩余的2万元。正规的经纪公司就是不一样，她们心里这样想，嘴里也这么夸，签订一份合同就等着领取房款了，既方便又安全。不过，后来听说经纪公司吃房款的差价是较为普遍的现象，心里就不踏实了，又听说象她们的100平方米多一点的房屋，25万元出售价是低了，脑海里就止不住地想问题了。她们是普通的市民，心地善良、对人诚恳，别人怎么说她们就怎么信。不过，这房屋可是来之不易呀；加之她们也是有点个性的好人，假如受了欺骗后，是不会随意“就这么着”完了的人。家里人一商量，觉得不能就这样找经纪公司，不能冤枉好人，一定要查到证据，否则对不住人家经纪公司。这一查还真的给查出问题了，原来，经纪公司代理出售的房价款为33万元。这个信息的证据还非常可靠，按照律师的话该证据是具有很强的证明力。她们有证据了，不怕冤枉经纪公司了，于是告诉经纪公司怎么解决这个问题。不过人家经纪公司回话说，合同上写的33万元不是真实的，这是按照要求写的。这么一说，把她们给搞糊涂了。都说为了少纳税而在过户合同中把诸如50万元写成30万元，没有听说把25万元写成33万元的事情，谁愿意多纳税呢？不对，经纪公司是在忽悠！又想，咱们不熟悉这些规定，还是多问一问吧。又去了公积金贷款中心，一打听，受让人的房贷数额为23万元。约26万元的房屋怎么能贷到23万元呢，那首付款不才2、3万元吗？按照贷款比例不就达到了约90%了吗，这符合规定吗？她们想这下子看经纪公司怎么反驳。经纪公司又强调，公积金中心要贷那么高比例的款给他，我有什么办法呢？

   经纪公司是不承认了，但不能这样就结束结束了。这时她们真的生气了，25万元的价值卖出了33万元的价格，中间的差价为8万元，除去佣金约1万元。整整多占有了她们的财产7万元，还居然还不承认。本来被蒙在鼓里也就祘了，这下对经纪公司多占有了7万元的情况清楚了，坚决不能放弃了，一定要到政府去反映。反映的结果是经纪公司的做法违反了收费规定，不过，不好处理的是，你们在合同里面同意这样做，我们没有办法要经纪公司退还你们的钱，谁叫你们不小心呢！又咨询，违反收费规定并非必然被确认为无效，收费规定是建设部等行政规章，不是法律和国务院的行政法规。合同法规定要违反法律、行政法规的强行性规定的合同才是无效合同。听了这些分析，她们一下子觉得没有办法了。在自认倒霉的时候，她们想道有一位律师是研究个案的，专业主攻方向是房地产，何不去问问他呢。这下就来到了我的办公室。