社会观点Social point of view
首页 > 社会观点
浙江律师解读“房闹”:倡导契约精神 合法维权 来源:中顾法律网  作者:佚名    时间:2012-07-30

导读:业主因为开发商的降价促销行为,而使得自己的财产出现账面上的损失,因此开始跟开发商闹得不可开交,要求退房、或者差价补偿而导致的抗议行动,舆论普遍称为“房闹”事件。据不完全统计,在史上最严厉的房地产调控政策下,从2012年初开始,全国范围内的房价下跌而产生的“房闹”事件,...

 

 


      业主因为开发商的降价促销行为,而使得自己的财产出现账面上的损失,因此开始跟开发商闹得不可开交,要求退房、或者差价补偿而导致的抗议行动,舆论普遍称为“房闹”事件。据不完全统计,在史上最严厉的房地产调控政策下,从2012年初开始,全国范围内的房价下跌而产生的“房闹”事件,仅在杭州就已经发生了近20起,除此之外,广州、南京、深圳等一二线城市也接连上演纠纷事件。而房究竟该不该退,已购房的老业主到底该不该闹,相关业主面对此种情况,又该如何维护权益最大化?

 

  对此,圣运律师事务所王优银律师进行了解读支招。

 

  王优银(以下简称王律师)律师,圣运律师事务所主任,2010年度中国百强大律师,中国政法大学法学研究生。十二年法律服务经验,北京市律师协会行政法专业委员会委员,《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员,《第一视频》特邀评论员,参与立法活动,为多个行政立法活动提供建议/意见。

 

  “房闹”不符契约精神 “退差价”无法律支持

 

  作为利益主体,老业主因为开发商的降价促销行为,而使得自己的财产出现账面上的损失,因此开始跟开发商闹得不可开交,要求退房,或者要求差价补偿,这便是所谓的“房闹”。但王律师表示,“房闹”与现代社会的契约精神不符。

 

  王律师说,如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定,那么老业主的要求则不能获得法律支持。楼市不景气,开发商为了促进销售回笼资金,采取各种促销手段,包括降价等一系列行为,使得许多前期以高价购买的老业主受到了房价损失,是不争的事实,业主想挽回损失的心情是完全可以理解的,应该与开发商协商解决。

 

  但如果发展到打砸售楼部,造成财产损失或者人身伤害事件,不但不能解决问题,而且是侵权的违法行为,轻则应承担赔偿损失的民事责任,情节严重的,还有可能构成犯罪,受到刑事处罚。

 

  “质量问题”“逾期交房”可要求退房

 

  王律师称,商品房买卖合同签订之后就生效,对双方具有约束力,在正常履约情况下,因为商品房市场因素导致房价变动,属于合同本身的风险,如果双方没有专门约定,购房者不能单纯以房价下降为由要求退房。

 

  但如果购房者要求单方解除合同,则按合同中约定的单方解除合同相应的条款承担违约责任。如果商品房买卖合同尚未订立,只是签订了认购协议交纳“定金”的情况下购房者单方解除认购协议,则根据“定金罚则”已交纳的定金不予退还。如果交纳的是购房“订金”则不一样,“订金”属于购房预付款性质,认购协议解除后开发商应该退还“订金”,这种情况下要看认购协议是否约定了其他形式的违约责任条款。

 

  购房者不能因为开发商降价行为退房,但是如果购房者能够举证合同无效,则有权利解除合同。而合同无效主要有几种情况:

 

  首先,购房者买的房子与合同中的规定有出入,例如套型误差、面积误差、规划变更等,这些情况下购房者有权要求退房。或者,如果房屋主体结构质量不合格购房者也可以退房。但如果质量问题仅仅是可修补的瑕疵,则不能主张退房。例如管道的毁损,可以联系物业负责管道的修缮,并给予一定的赔偿。

 

  其次,逾期交房也可以主张退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条解释,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

 

  另外,对于购房人因重大误解而订立的合同,或者在订立合同时显失公平的,或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同,购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定,比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人,开发商未取得预售许可证等等,根据法律规定,该购房合同无效,购房人有权退房。

 

  购房前力争权益,倡导契约精神

 

  王律师提醒,购房前要充分考虑到市场因素,当前房价下跌是不争的事实,对于一般出于刚需的购房者,签订合同前应当对自己应有的权益谈判力争,如果签约时能够争取在商品房买卖合同中约定一定条件下价格可做相应调整,当然是最好,但要与开发商达成一致意见才行。因口头承诺并无法律依据,所以建议签订书面合同。另外针对投资考虑的购房行为,则更多要关注经济形势的发展变化。

 

  另外,开发商的广告宣传册一般情况下属于邀约邀请,不作为合同的内容,因而也就没有法律效力。但是如果广告内容具体明确,并且对当事人订立商品房买卖合同有重大影响的,即使没有写入合同,仍然应当视为合同的一部分。

 

  因此,如果开发商在广告中并于保价的承诺具体明确,应当视为开发商自愿承担价差损失,该承诺的内容有效,应视为商品房买卖合同的一部分,对开发商具有约束力。如果开发商做出了上述承诺的,购房者可以要求开发商将承诺的内容写入合同,以便获得权益最大化。

 

文章评论:浙江律师解读“房闹”:倡导契约精神 合法维权
我要评论