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拆迁律师案例集——

某开发区疏港路振鹏

工贸一条街15户企业拆迁案例

黎元君

一个偶然的机会，15户中的一位当事人在网络上搜寻到我的电话，于是演绎了一场半年多可谓惊心动魄的拆迁代理活动（其中有的户房屋面积达几千平方米，面积小的也上百平方米）。

这是2010年5月份至2011年初的事情。本来案件早已结案，我所和我本人与某开发区某街道办有关领导的纠结已经消逝了（某某街道办向北京市律师协会投诉了我所和我本人，通过调查，北京律协没有支持某某街道办的投诉，某街道办也未提起诉讼，以后都风平浪静）。但本案中的有些问题值得留些笔墨。历史存在的遗留问题应当怎么去认识考量？本开始就可以协调处置的问题为什么非要抗衡和博弈，甚至发生暴力相邀才能握手言和？

案情简介

某开发区疏港路振鹏工贸一条街，也称工业园，始建于1993年，共入驻企业59户，占地38000平方米，用地性质为临时用地。1998年4月，政府决定征用该地块。在征用的内部决定做出后，某开发区管委会规划土地局以清查违法用地的名义，对其中的17户集体企业予以处罚后突击办理了用地手续，另外42户民营企业未被处罚，也未予以办理用地手续。

2003年7月，该园区开始拆迁，管委会要求42户民营企业无偿拆迁。但这些企业主发现，17户所谓的集体企业，因补办了土地审批手续而获得政府赔偿，最多一户获赔四百多万元，而该企业当初所缴纳的罚款和所支付的土地费用仅十几万元。由于涉及到历史问题，时任的有关领导觉得无偿拆迁这些民营企业不妥，因此，他们幸免被无偿拆迁。2003年9月17日《法制日报》发表“某开发区补办土地审批手续以所有制划界，只给集体企业办，民营企业则遭拒绝——土地审批岂能看‘出身’”的文章，但该问题至今仍然没有得到公正的解决，一直延续到2009年。

大开国土房屋发【2009】30号《关于动迁区域内临时性房屋拆迁补偿事宜的通知》、动字【2010】1号《动迁通告》及大开国土动通【2009】18号《动迁通告》相继颁发，这一次15户民营企业主（委托我所的部分被拆迁人，东北地区成拆迁为动迁）再也不能幸免被拆迁，但是，根据1993年的实际情况，开发区及其职能部门和某街道办并不实行对他们采取无偿拆迁的政策，开发区决定给与他们房屋405元每平方米的补偿；某街道办提高到600元每平方米的补偿。按照开发区和街道的判断，15户被拆迁人应当接受这样的补偿条件了。可是，15户民营企业主还是无法接受。在他们看来，补办了用地手续的企业，有的获取了几百万的拆迁补偿款，而对他们的补偿标准还不够建筑房屋的成本。十多年来他们从未聘请过律师代理，这次他们15户民营企业主在2010年5月委托了我所代理。

委托人的事实与理由是维权的基础

如果把一栋大厦比喻作律师代理案件的结构，那委托人争议的案件事实与理由就是这栋大厦的基础。这种临时用地建房维权案件的代理对律师事务所和承办律师而言，用“压力大、担子重”来形容很准确。15户民营企业主反馈的信息表明开发区和对该补偿标准的观点可以总结为“上限封顶，下不保底”；“不签订协议就强拆”。显然，15户民营企业主聘请律师的目的就要突破600元的补偿上限标准，同时预防被强拆。未形成委托合同之前，我们（和助手王律师）反复研读了他们所提供的资料，正如我所所称“研究个案，追求胜诉”那样去抽丝剥茧，发现问题、寻找依据、突破案件瓶颈。如果找不出形成证据锁链的一些材料和事实，以及相应的法律法规和当地动迁政策对委托人主张的支持，本案的委托是无法接受的，代理当然无从谈起。

可能有人要问，法制日报的文章已经说明15户民营企业主的理由了吗？是的，法律面前人人平等的原则当然适用于他们，但是，补办用地手续发生在1998年，过去已经11年了，现在面临的问题不是补办用地手续的问题，而是面临被拆迁的问题，且正因为考虑到当时没有对他们办理补办用地手续才给与一定的拆迁补偿。通过反复检索和搜索互联网，我们发现了对他们有利的当地政策或规范性文件。（第一次代理该地动迁案件）

某经济开发区《滨海公路大李家段征地动迁管理办法》（ 大开管办发〔2007〕22号）文件是辽宁省重点公路建设项目规范性文件，该第二十一条 企业动迁补偿第一款、第（三）项规定：“（三）在1988年土地法颁布实施和1992年企业用地界定登记后，由区、镇两级批准并与村委会签订用地协议的各类企业临时建筑物，给予市场评估值50%货币补偿。”该项目动迁条款与15户民营企业主用地情形几乎一样。但是，就具体动迁项目而言，是不适用的该规定的。不过我们通过具体的分析，认为开发区和某街道办应当按照这个“企业用地界定登记后，由区、镇两级批准与村委会签订用地协议的各类企业临时建筑物”的原则去制定本案动迁项目的补偿标准。其理由是：第一，大开管办发〔2007〕22号制定了处理不同时期存在的临时建筑的处理原则，对请求人所在相同行政区划内的各类企业应当一视同仁；第二，大开国土房屋发[2009]30号《关于动迁区域内临时性房屋拆迁补偿事宜的通知》违反大开管办发〔2007〕22号制定的处理不同时期存在的临时建筑的处理原则，实行歧视待遇置请求人合法权益于不顾；第三，15户民营企业主是1993年开发区建设动迁的企业和被安置的农民；第四，1993年5月某开发区规划建设管理局规划管理处作出《临时建设用地选址意见书》，该意见书共四条，其中第二条规定：“二、待总平面图和各单位设计方案提交我处正式批准后，持基建任务书办理《建设用地规划许可证》和相应的土地管理手续”，即通过区、镇两级政府批准；第五，15户民营企业主与村委会签订了用地协议。毋容置疑，大开管办发〔2007〕22号可以作为突破600元每平方米拆迁补偿瓶颈的规范性文件。

不但如此，我们还发现本案动迁存在用地审批手续缺失、法律程序违法等问题。

确定维权提高补偿标准的目标必须合规合理

“给予市场评估值50%货币补偿”是对本案房屋补偿的原则，但是落实到从600元每平方米到什么样的补偿标准或价格是从可能性是否到现实性的重要环节。特别是在某街道办补偿标准上限已封顶的观念下，委托人和我们必须依法、合理、合情的确定维权追究的补偿目标。作为专业律师而言，依法维护委托人的合法权益是一个代理的原则。所谓依法维护就是按照现行的法律法规（广义）或不违反禁止性规范去帮助委托人实现法律保护的权利和利益。严格的说本案应当通过评估机构对被动迁房屋进行评估确定房屋的价值，然后按照50%货币进行补偿。但是，委托人单方聘请的评估机构作出的评估报告或者结果不会被某街道办或者人民政府所认可；如果共同申请评估机构，单方的某街道办也不会同意。最后委托人根据他们得知的类似商品房市场交易价格和其他有关信息确定他们房屋价值为7900多元每平方米，折半计算为3800元每平方米。这是依据某开发区的针对特殊临时用地的补偿原则，同时没有经过房屋评估而得出的数据；可以说某街道办如果认同特殊临时用地补偿原则而进行评估的结果可折半计算可能会是1800元或者更少的数额，因为，土地及其房屋价值被低估值的问题“地球人都知道”！而当时的拆迁补偿标准还没有对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的概念。所以，我们告诉15户民营企业主，380元每平方米是一个目标是一个区追求的上限标准，但是，我们的目标是突破600元每平方米的瓶颈，我们希望你们获得较为理想的补偿标准，但我们也得告诉你们，当某街道办同意提高超过600元每平方米的时候，你们一定要“见好就收”。

自2010年5月8日至2010年5月31日动迁难产

2010年5月10日某街道办事处贴出动字[2010]1号《动迁通告》，以“因开发区第二发电厂建设的需要，街道依据大开国土动通[2009]18号动迁通告精神”为依据，对包括请求人在内的企业及各类建筑实施动迁拆除。动迁政策是“永久和临时建筑分为两个文件之规定，永久性建筑执行大开管发[2005]8号文件；临时性建筑执行大开国土房屋发[2009]30号文件。”动迁时间是“自2010年5月8日至2010年5月31日。”

在此期间，某街道办事处还通知部分民营企业主谈话，将补偿标准确定提高为每平方米600元。但15户民营企业主拒绝签订动迁协议，拆迁完毕日期临近，动迁难产。当然，我们认为某街道办提高动迁补偿标准也算是积极化解矛盾的做法，是值得肯定的。但是，对于15户民营企业主而言，化不开的矛盾是补办用地的阴影；解不去的是补办用地企业获得高额补偿的诱惑；道不明的是为什么法律面前人与人、企业与企业之间存在这么大的差距；咽不下这任凭他人处置的窝囊气！

积极进行行政协调，但遭闭门羹。

历史遗留的用地问题，纠结于多种因素，通过时间的沉淀并间杂着法律和政策的演变；又烙印着公平正义的缺失和漂浮着私心杂念的潜规则，处置起来并非容易。中国人处置矛盾通常会说：“先礼后兵”！对于行政案件的征地拆迁而言，我所和我本人深谙此道的重要性。可是令我没有想到的是，我们去某开发区管委会被热情接待（法制科的一位干部接待），等待到办公楼人去楼空时才被告知没有领导接待。透过法制科的玻璃窗，看到在办公楼外等待我们好消息的15户民营企业主翘首相望，心里涌出一阵阵酸楚！遇到不接待的事也不少，何必让人等上一段时间而又一走了之呢？

与他们汇合后，看得出大家情绪的低落。我分析后认为,开发区管委会不理睬我们的原因有多重，可能把本案动迁的任务分配给某街道办的因素较为突出，其不愿意再介入本案的处置。大家认为有道理，于是我拨通了某街道办书记的电话，我说明了来意，希望约下时间聊聊行政协调、和谐解决矛盾的方案等，对方也许是在吃饭，也许对北京律师不屑一顾，也许600元每平方米是上限不商量，不耐烦的回复到，“明天再说”，随即挂断了手机。

策划维权途径确定优化方案

按照现行法律法规和司法解释规定，征地拆迁可以依法提起行政复议、行政裁决（征地补偿、拆迁）、行政诉讼（有时具有行政裁决前置程序）、信访、行政协调以及通过某些潜规则进行沟通谈判以解决争议。就本案的具体情况和委托人的要求等我们分析了各种维权途径的利与弊：如果行政复议，结果会是怎么样？第一，行政机关上下级关系问题，在社会管理缺乏公平正义观念的当下，没有把握能让某开发区上一级市人民政府撤销他们作出的具体行政行为；第二，动迁期限为20多天，还未等到（60日作出行政复议决定期限）行政复议机构作出行政复议决定，委托人的房屋已经被动迁（实施强拆的可能性非常大）；如果本案通过行政裁决，但本案法律程序存在严重问题依法不能进行行政裁决程序；如果进行行政诉讼：第一，有委托人已经向具有管辖权的人民法院咨询过，立案可能难以通过；第二，人民法院因人事（被任命为审判员等）、财务资金（由地方财政支出）等问题致使公平正义的裁判受到影响；第三，与行政复议存在同样的问题，没有等到人民法院裁判，可能房屋已经被强拆；第四，在征地拆迁案件裁判中，的确存在把违法的具体行政行为确认为合法的，把合法的权益主张及其事实与理由认定为没有法律和事实依据的行为。因此，行政诉讼的维权途径也不是最佳的方案。如果进行信访：我们分析，信访的主张必须要依靠当地政府和市、省人民政府解决问题，但本案是历史积累起来的案件，委托人已经经历了多年、多次的上访一直没有解决问题，同时还未等到解决问题房屋还是被强拆了。如果继续行政协调的结果会是什么呢？我们认为：第一，虽然我们进行行政协调吃了闭门羹，但某街道办并没有完全关闭行政协调这大门；第二，委托人的事实与理由还必须让某开发区和某街道办知道；第三，同时也是委托人拒绝签订动迁协议的依据，已化解或者延长某街道办实施强拆的时间（缓兵之计）；第四，不管通过先行的什么法律途径，最后签订动迁协议还是要面对面的协商谈判（行政协调的方式及其结果）；第五，如果行政协调初期失败，可能面临的就是被强拆。通过推理和中国某些区域征地拆迁的案例的情况，当谈判陷入僵局时，下一步被拆迁人面临的可能就是被强拆，且对临时建筑而言他们不可能走什么法律程序，那就得准备获取违法强拆的录像等证据并采取不得已的投诉等途径维权了。最后确定继续进行行政协调。（待续）

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