任先生创业很早，建设了当地的市场一条街，在建设时做过公益事业，且收取租金很合理、优惠，与承租的老板们关系处得很好，在当地也是有名的企业家。市场一条街北侧是当地城市的一所小学校，南侧是当地的市政广场，市场一条街紧邻当地的一条大道，也可以确定为区位好的地方，也可以称“学区房”（有争议认为住宅才称学区房，任先生的房屋属于商铺）。

小学校生源丰富，为办好学校，需要扩建征收房屋。从2018年起当地政府就发布房屋征收决定等一系列程序，一直到2020年1月13日向任先生个人和他的家族企业送达《房地产估价报告》（以下简称估计报告）和《关于送达房地产估价报告的通知》（以下简称送达通知），需要征收任先生房屋及对应的土地使用权（土地使用权人为公司）接近600平方米。任先生看了估价报告后很生气，拒绝签字并将估价报告仍在一旁。原来估价报告评估他的房屋价格和土地使用权价格合计6000多元每平方米。他咨询过当地律师，也听说过周边市区的商铺房产中介给出的价格大概在3万元左右，况且市场一条街的区位好，小学的孩子们上学期间生意好得火爆。

任先生不服，写了一篇《关于不同意征收......三处房屋及房屋对应土地的意见》（以下简称意见》发给当地政府，历数对当地的公益事业做出的极大贡献、市场对小学扩建没有影响、委托评估价格过低，考虑到21间铺面上上百户租户征收后可能无生活来源等情况。当地政府对任先生也很客气的予以书面回复，感谢他和公司对当地公益实验做出的贡献并点赞；小学校建设为公益事业，希望任先生依然能发扬为了公共利益，方便群众，不计个人得失的高尚情操，支持该项目的顺利推进；评估价格过低，事出有因，但评估公司认为评估结论是客观、合理的。任先生对回复也没有理睬，事情就这么过去了。

2020年5月18日，当地政府房屋征收单位向任先生和他们的公司送达了《房屋征收补偿决定》和《土地征收补偿决定》，补偿仍然是评估价，并且资金已到位，这下把任先生给弄着急了，这回在任先生看来，政府动真格的了，于是他赶忙咨询应对。

任先生能够提供的资料就是估价报告、送达通知和意见以及政府回复和二份补偿决定书。任先生朋友熟人多，咨询意见也不少，但他总觉得有些什么顾虑，但几经周折，还是聘请了当地一位有经验的律师代理。代理律师对房屋征收案件做了一些调查，收集了一些材料，发现征收程序存在违法：一是被告作出的征收补偿安置方案未向公众公布，征求意见；委托评估机构未征求任先生的意见；未送达评估分户报告且补偿价格过低。于是告诉任先生向有管辖权的人民法院提起行政诉讼以撤销征收补偿决定。但，任先生还是觉得没有太大的把握，还得继续咨询其他律师，于是通过互联网找到了我。当时任先生并没有告诉我他们已经聘请了律师，否则我不会深入交流夺了同仁的事业。对于房屋征收程序违法的问题，依法查明事实后当然应当撤销，但由于行政案件的特殊性对一些所谓的瑕疵未必会支持原告的诉求。对于征收补偿安置方案未公布的问题，我是持怀疑态度的，当今对于这种程序房屋征收部门不会不公布，一般会在被征收范围内进行张贴并录像和拍照，然后继续程序而覆盖，维权时已经不存在了；委托评估机构在规定时间内不能协商选定，按组织被征收人以少数服从多数的原则投票决定，所以该问题也不太有大的把握；至于补偿价格过低，以房地产经营方式公开的价格作为依据是不行的，且应当在送达估计报告后依法提起复核、鉴定或重新选择评估机构，但这个程序被任先生忽略了，还有直接提起行政诉讼不太妥当，如果司法不公，很快败诉进如到执行程序，被征收人很被动等等。我觉得应当深入进行调查房屋征收程序，进行策划后再确定维权方案。（续）