民 事 答 辩 状

答辩人：XXX，男，汉族，四十三岁，住北京市海淀区XXXXX号。

委托代理人：黎元君，北京市承光律师事务所律师。

因原告北京XXX物业管理公司诉答辩人物业纠纷一案，提出答辩如下。

一、原告向答辩人违规收取了物业维修资金中修费

（一）原告向人民法院提供的XXXX物业管理服务收费标准证据资料，显示的第9序号收费项目-中修费，表明了原告向答辩人收取8.19元/m2.年的物业维修资金中修费。；

（二）原告向人民法院提供的2004年催款通知单证据资料中的物业管理费包含了中修费；

（三）原告向人民法院提供的物业管理服务费用证据资料，证明原告向答辩人收取了2002年度的物业维修资金中修费；

二、原告收取了物业维修资金的中修费的行为违反了相关规定

（一）《物业管理条例》规定了专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”

（二）《物业服务收费管理办法》规定了专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》 (发改价格[2003]1864号) 第十一条第三款、第四款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
    3、物业管理区域清洁卫生费用；
    4、物业管理区域绿化养护费用；
    5、物业管理区域秩序维护费用；
    6、办公费用；
    7、物业管理企业固定资产折旧；
    8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
    9、经业主同意的其它费用。
    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

而原告把物业共用部位、共用设施设备的中修费计入物业服务支出或者物业服务成本。

（三）北京市商品住宅维修基金由市和区县小区办代收。

《北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知》京房地物字（1999）第1341号规定：“二、商品住宅维修基金由市和区县小区办代收。在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其维修基金由各区县小区办代收。”
   （四）原告与答辩人也约定维修基金由市和县小区办代收。

原告与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》第七条第二项约定：“二、维修基金由市和县小区办代收，待管委会成立后移交管委会，或经管委会同意交由甲方代管。”

通过对以上行政法规、行政规章、地方性规章的规定，原告无权收取物业维修资金的中修费。其行为违反了行政法规、行政规章、地方性规章的强行性规定。

三、原告应当减收中修费和退还已收取的中修费

原告违反规定，收取了答辩人2002年度，并且继续违反规定还要收取2003年度和2004年度物业维修资金的中修费。原告应当退还已收取的2002年度中修费1279.36元人民币，同时减收2003年度和2004年度的中修费共计2258.72元。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》关于管理费纠纷规定, 物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。
    四、答辩人抗辩原告违反规定收取物业管理费的理由成立

《物业管理条例》第六条第二款及第（九）项规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。”
    《物业管理条例》第七条第一款及第（四）项、（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用。”
    原告违反规定收取物业管理费，将专项维修资金的中修费扩大为物业管理费，并强求答辩人交纳；答辩人无义务向原告交纳专项维修资金的中修费；答辩人虽有义务按时交纳物业服务费用，但原告把物业管理费同专项维修资金的中修费容为一体而不能分割开来，不收取答辩人应交纳的其它物业管理费。因此，原告的诉讼请求和事实理由不成立，相反答辩人抗辩原告违反规定收取物业管理费的理由成立。
    六、原告主张的拖欠物业服务费用滞纳金的理由不成立
    既然，原告收取的物业管理费项目中含有专项维修资金的中修费，答辩人就依法可以拒绝交纳，那就谈不上答辩人拖欠物业服务费，当然，也就不存在滞纳金的问题，人民法院依法就不会支持原告的主张。
      七、假设答辩人违约拖欠费用滞纳金数额也过高而应调整
    《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》规定：“25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。”

综上，依据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知 》、《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》等规定，请人民法院判决原告应当退还已收取的2002年度中修费1279.36元人民币，同时减收2003年度和2004年度的中修费共计2258.72元，驳回原告的诉讼请求。

此致

北京市海淀区人民法院

附：本状副本2

                                 答辩人：XXX

                             代书人：黎元君律师

                                2005年5月8日