代理出售房屋收取“差价”依法应当返还连载结束

黎元君

过年前的2月初，法院通知我当月12日出庭参加公开审理“代理出售房屋收取‘差价’一案。代理律师出庭参加庭审是再平常不过了。不过，当我得到通知后，却觉得有些不正常。在起诉前的法律策划过程中，我就告诉委托人说，被告不会等着开庭就要来找你们和解的，而原告及其家人也愿意和解了事。现在，居然被告和原告没有进行沟通和谈判，当然我也没有过问此事，我满以为自己的工作已经结束。

该案虽然具有房屋代理出售收取“差价”的典型性和新型化的特点，但从当事人双方争议的金额（约7万元）案件的大小来说，还算一件小案件。尽管是小案件，我从来也是不敢怠慢的，“小阴沟里翻大船”的道理时常在提醒我。不过，本案与一些大案的复杂程度相比，还是较简单的，所以，对此做出的判断要比大案件更准确一些。法院的通知显然是对我做出的判断的否定。看来，人还要更加慎重一些，不要太自信了。我确实感到一些尴尬，我怎样对委托人说呢？我大言不惭地断定会不会被他们遗忘？

我还是觉得奇怪，这被告怎么就这样不识时务呢？难道他们有什么绝招来反驳我严密的论证吗？没有，他们不可能有。一件小小的案件，我几乎把中国现行法律、行政法规等相关规定翻了一个遍，被告是找不出一条有利于他们的法律规定的；是从法律适用方面找我的漏洞吗？不可能，《价格法》的相关规定对被告而言是一个“死穴”，他们违反了法律的强制性规定，没有什么法律能救他们。那是他们通过否定原告的诉讼请求及事实部分吗？也行不通吧，代理出售房屋的事实被告是不会反驳的，因为，没有代理行为，就一点谈不上获得报酬的理由。就本案而言，被告依法获取的中介费，原告当然不会主张返还的；被告突破的可能只有做证人（房屋买受人）的工作，以否定其吃掉的差价。不过，被告这一行为也行不通。因为，曾有一案件，说一房屋买受人知道房地产经纪公司为吃差价，多卖了几万钱后，还把该经纪公司告上法庭，请求返还多收的几万块钱。这说明买受人是反感房地产经纪公司吃差价的行为的。况且，即使该房屋的买受人做伪证，但房地产交易中心的证据是被告不能推翻的。

未等我继续往下想，法院的书记员来电话告诉我，说已经找到被告，被告告诉说，他们正在和原告协商，已经差不多要达成一致意见了，用不着在12日开庭了。原来，法院寄出的司法快递，一直没有收到回执，也没有查到被告的电话，这里，我也是“智者千虑，必有一失”的未把被告的电话写在起诉状上。

原告一直没有告诉我他们与被告之间的谈判。这不奇怪，被告他们是不喜欢与律师交谈的，原告也担心自己的律师阻碍实现和解。这一点我十分清楚，虽然，我不是那样的律师，我还得睁一只眼闭一只眼，让原告满足自己的愿望。

三天后，原告家属告诉我，被告退还了部分“差价”款，她们全家都感到满意。她们没有想到当时态度不好的房地场经纪公司改变了初衷；她们当时跑了很多地方也解决不了他们的问题！虽然退还的只是其中的一部分“差价”，但，人家中介确实为卖房做了大量的工作；我的委托人心地善良，不计前嫌，非常体谅他人。

结束了，我没有判断错。以上的理由不是我做出预测的全部理由。我深入的研究每一件自己代理的案件，哪怕是一件小案件，如果不是对方强大的势力和司法腐败，我不会输掉案件的，当然不是说我是百分之百的胜诉率，而是说，只要依法办事，我是不会输掉委托人的利益的。