代理出售房屋收取“差价”依法应当返还（连载二）

黎元君

就这件案件来说，并非一件复杂的案件。她们介绍案情后，给我看了一下《房屋委托出售协议》的复印件资料。该协议里的有关约定与情况介绍基本一致。我觉得该份协议并非出自我们同行之手，因为对合同法里关于委托合同的规定缺乏了解，并且对物权、债权的法理根本就不懂。例如，在协议里约定的“高出部分归乙方所有”就存在与合同法委托合同一章的规定相悖。因为，房屋的所有权属于委托人，受托人对委托人交办事务而取得财产属于委托人所有；出售自己的房屋的行为是委托人在行使“物权”的处分权能，受托人获取代理费或佣金的权利是一种债权，即一种请求委托人给付或支付约定的一定数额金钱的权利。还有这个“高出部分归乙方所有”的约定也存在约定不明确的问题。“高出部分归乙方所有”的理解至少有两种。一种是“高出25万元部分款项全部归乙方享有”或者说“高出25万元部分款项，作为酬金全部归乙方享有”。这种解释显然对乙方有力。另一种解释为，“高出25万元的一部分款项归乙方享有”，或者表述为，“高出25万元的一部分款项归乙方享有，另一部分归甲方所有。”这种解释对当然对甲方有利。当时，还来不及仔细分析，但感觉到了该协议问题不少。在这里不得不说，律师在回答一个法律问题的定性或分析等，一定要做到准确无误，不要轻易否定或肯定，即使你对这些案件的法律等规定非常熟悉，也要谨慎，因为，你的受众一般不是法律专业人士，他会对你的肯定或否定产生意想不到的分析结果而影响到他的决策。这种案件我以前没有办理过。我简约的告诉她们，该协议是存在问题的，但是否为你们希望的否定合同或合同无效的问题，还要进一步的分析和研究，我会很快给你们一个接近准确的答复。我看得出来，从她们的表情中好像一种肯定的眼光再告诉我，有希望。不过，我心里知道，房地产经纪公司吃差价的问题，不单单是个损害委托人利益的问题，还涉及到出售房屋受让人的利益问题，当然主要还涉及到房地产市场的健康发展等深度问题，立法问题、行政机关的监督问题、房屋所有权人的法律意识问题、司法公正问题、社会诚信问题等等。对代理律师来说还涉及到你是否触犯一部分人的利益问题。不过，你会经常看见或听到这样的观点：中介吃差价是法律的一个空白点或者说法律法规没有明确规定之说。其实，学法律的可能都知道，这种说法是有问题的。中介吃差价的行为或合同并非都无效，但，可以依法判断之中相当部分被吃的差价是存在应当返还或作为非法所得被没收的情形的。因为房地产经纪公司的收费标准属于政府指导价规范的范围，而政府指导价规定的幅度经营者是必须执行的，否则，就是违反《价格法》的规定。这些案件看似小而简单，实际上不是这样，这类案件仍然属于敏感案件。对于一个有办理大案的律师，起码是要衡量应当怎样代理这些基础问题的。